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不動産取引について

 

不動産取引について

不動産取引について
 
マイホームの購入形態には下記のケースがあります。
 
  1. 新築戸建住宅・マンション分譲
  2. 土地(宅地)分譲
  3. 建築条件付土地分譲
  4. 中古(戸建・マンション)売買
 
ここでは、中古(戸建・マンション)売買(土地・建物不動産売買契約書)について説明いたします。
 
  • マイホームの購入は、一般の方々にとって一生のうちで一番大きな買い物となることでしょう。
    無理のない、しっかりとしたプランづくりをすることが買ってよかった、住んでよかったと感じ、後悔することない買い物にしたいものです。
  •  
  • マイホームの購入に際してマイホームの購入代金だけではなくいろんな費用が発生しますのでそれらの事を考慮してうえで計画を立てましょう。
               
              。マイホームの購入代金
              。印紙代(売買契約書に貼付)
              。不動産登記費用
              。ローン保証保険料(借入れる場合)
              。不動産取得税
              。火災保険
              。固定資産税
               (購入した不動産の登記日から最初にむかえる3/31までの日割分担金)
              。媒介手数料
              。引越し費用
 
以上が最低限かかる費用として考えられます。

また、購入した物件にもよりますが、照明器具、カーテン、家具の買い換え、空調設備、改装費用等の費用が発生します。

さらに、ローン(借入れ)を利用する際、どれくらい借りられるかを予め知っておくことが重要になってきます。
 
  • 物件探し
    自分の希望する条件にあった物件を探すことは容易なことではありませんし、購入してから後悔することがないようにどのような家、どんな場所に住みたいかを明確にしておきたいものです。
     
  • 物件の情報は?
    宅建業者の物件案内書、新聞広告、不動産情報誌、インターネットなど・チラシ広告には充分に目を通し、広告だけでの判断は禁物です。
必ず現地で、自分の目で確かめましょう。

極端に安い物件は、何らかの理由がある場合があります。遠慮せず確認しましょう。

(売主が何らかの理由で物件を早く現金化したい場合などは相場よりも価格を下げてくる場合があります。そういう物件に遭遇した時はチャンスです。)
 
 
物件の確認
 
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おおむね条件にあった物件が見つかったら物件を取扱っている宅建業者で受付等を行ない現地にて物件の確認を行う。
  •  最寄のバス停、駅からの所要時間
    (徒歩80mで1分)
    (実際に歩いて確認しましょう。)
  • 交通量、騒音、周辺の建物・工場等の諸施設
    (平日と休日、日中と夜間との違い等確認しましょう)
  • 官公庁・学校・病院・スーパー等の生活上の利便性
  • 間取り(図面等との確認)、日当たり、風通し
  • 設備の整備状況
    (使用の可否、保証期間、担当業者等)
    (上下水、給湯、空調、コンロ、照明器具、共用部分)
  • 近隣でのいろんな活動がある場合があります。
  • 売主から直接聞ける場合は遠慮せず確認しましょう。
    (催し事等にかかわる、寄付等)
 
契約前交渉
(重要説明事項)
 
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購入条件に該当するかを判断し、購入する場合は、契約手続きへ

見送る場合は、他の物件を紹介してもらう。
  • 物件が気に入ったら重要事項の説明をうけて自分が調査した内容と宅建業者からの説明事項との違いがないか確認しましょう。確認ができたら購入するか否かの判断をし、その意志を宅建業者にはっきり伝えましょう。
  • 購入すると判断した場合は、契約、決済までの諸条件がありますので宅建業者と打ち合わせを行います。
  • 購入しない場合は、気に入らなかった点等を宅建業者に伝え、別の物件を紹介してもらいましょう。
 
契約締結
(手付金の授受)
 
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売主・買主は対等の立場となりそれぞれ債務を負います。

契約締結後はそれ以降将来、取引上問題が生じても約定に基づき処理されます。
  • 不動産の売買では売主・買主は対等の立場となりそれぞれ債務を負います。契約の内容を充分理解・納得したうえで契約を締結しましょう。
    契約締結後は、契約書の約定に基づき処理されますので将来、取引上問題が生じた場合の心構えもしておくことが大事です。
 
手付金
  • 契約に際して、買主から売主に手付金を支払います。
    (個人対個人の場合は金額の取り決めはありませんが一般的には売買代金の1~2割程度と考えられます。売主が業者の場合は20%以内となっております。)
  • 買主側から契約を解除するときは、手付金を放棄すれば手付放棄による契約を解除することができます。
  • 売主側から契約を解除するときは、手付金の倍の金額を(手付倍返し)支払えば買主側から契約を解除できます。

    ※手付放棄による契約の解除は、結局のところ多額の損害を被ることとなりますので、安易に契約・解約することの無いようにしましょう。
注 :
双方に「契約履行の着手」があったときは解約はできません。
 
売主の履行着手:
所有権移転登記・分筆登記申請買主の履
行着手:
中間金の支払い・売買代金と引き換えに引渡しを求めたとき
ただし、準備だけでは、「履行の着手」にはあてはまりません。

その他の解除の方法

  • ローン特約による解除
    予定していた融資が受けられなくなった場合の解除
    (この場合、支払済みの手付金等は無利息で返還されます。)
  • 合意解除
    この場合、まず相手が応じてくれるか、どういう内容でなのか相手との交渉次第となります。
  • 契約違反による解除
    契約書に明記した内容を相手方が履行しない場合の解除です。特に売買代金・所有権移転が原因契約どおりに履行されないケースが考えられます。
    「決済」・「引渡し」は同時進行が原則です。
 
決済・引渡し
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買主が売主に売買代金(残代金全額)を支払う「決済」

売主は代金と引き換えに物件の引渡しと所有権移転登記の申請手続きを行う。「引渡し」
(権利書・鍵の引渡し)
「決済」・「引渡し」
  • 一般的に契約締結後、数週間から1~2ヶ月以内に残代金の「決済」と物件の「引渡し」を行います。
  • 司法書士は登記に必要な書類を確認します。
    ・所有権移転登記に必要な書類。
    ・抵当権等の抹消に必要な書類。
    以上、書類に間違いがないことを確認した上で残代金を支払い、司法書士は所有権移転登記申請を行います。
    (登記に必要な書類に不足・不備がある場合は決済は中止とし、延期しましょう。)
  • 買主は、家の鍵・権利書を受け取り入居可能となります。
  • 売主は、売買代金の残代金を受け取ります。
 
※決済・引渡し時までの事前準備と確認
 
消費税抜きの取引額×3%+6万円
= 媒介報酬額


(報酬に消費税がかかる場合は、これに加えて別途、消費税が必要です。)

以上のことをふまえて条件にあったよい物件を探し、快適な生活がいとなまれることを希望いたします。
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