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賃貸借契約について

 

賃貸借契約について

賃貸借契約について
 
居住用建物の賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの形態がありますが、ここでは、「普通借家契約」について説明します。
 

普通借家契約の流れ -契約から明け渡しまで-

普通借家契約の流れ -契約から明け渡しまで-
 
物件探し(部屋探し)

長期あるいは短期間にしろ自分の希望する条件にあった物件を探すことは容易なことではありません。
契約してから後悔することがないようにしましょう。
(入居希望日、同居人を考慮した部屋数、家賃等の条件をあらかじめ設定しておきましょう。
また、条件に優先順位をつけて物件を探すことが見つかる早道になるかもしれません。)

物件の情報は?

宅建業者の物件案内書、新聞広告、賃貸情報誌、インターネットなど
 
  • チラシ広告には充分に目を通し、広告だけでの判断は禁物です。必ず現地で、自分の目で確かめましょう。
  • 極端に家賃が安い物件は、何らかの理由がある場合があります。遠慮せず確認しましょう。
   
物件の確認
(部屋の確認)
 
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現地での物件の確認
  • 最寄のバス停、駅からの所要時間(徒歩80mで1分)
  • 交通量、騒音、周辺の建物・工場等の諸施設
    (平日と休日、日中と夜間との違い等確認しましょう)
  • 官公庁・学校・病院・スーパー等の生活上の利便性
  • 間取り(図面等との確認)、日当たり、風通し
  • 設備の整備状況
    (上下水、給湯、空調、コンロ、照明器具、共用部分)
 
入居申込み
 
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条件にあった物件が見つかったら入居申込みを行い貸主(家主)の承諾が得られたら宅建業者から重要事項説明をうけます
入居の申込み(入居申込み書)

物件が気に入ると入居申込書を提出することが一般的に行われています。
入居申込み書は契約書ではありません。貸主の承諾が得られるまでは、借りることができません。

入居を申込む際に提出または提示を求められます。
 
  • 住所を確認できる書類等(住民票、免許証等)
  • 勤め先を証明できるもの(社員証、通勤先証明書)
  • 収入証明書
    (源泉徴収票または納税証明書)
    (安定した収入があることが貸す条件となる。)
  • 20歳未満の方は、いくら安定した収入があっても契約できません。
    (この場合、親等が契約者となります。)
  • 連帯保証人の印鑑証明書、勤め先、連絡先、収入証明書
    (連帯保証人とは借主と同等の義務を負うのです。従って連帯保証人は債権者(貸主側)から家賃等の請求があった場合、何も文句は言えずに、すぐに支払わなければなりません。)
 
※要は、借主がきちんと家賃を払い遵守事項に従っていれば問題ないのです。
 
宅建業者による重要事項説明書の説明・交付

重要事項説明書に記載される主な内容は次のような物です。
 
  1. 物件の表示
    (物件の所在地・構造・築年月・階数・面積・部屋番号)
  2. 登記簿に記載された事項
    (所有者の氏名・住所・抵当権等の有無)
  3. 契約の期間及び契約更新に関する事項
  4. 利用の制限に関する事項
    (使用目的、使用規則等)
  5. 施設・設備の整備状況
    (電気・ガス・水道・排水・トイレ・浴室・洗面室・給湯・空調・照明器具等)
  6. 契約の解除、損害賠償の予定に関する事項(契約の解除予告期間)
  7. 契約終了時における金銭の清算に関する事項(敷金等の精算)
  8. 管理の委託先及び管理形態
  9. その他、法令の制限等
 
以上の説明を受けますが、わからないことは遠慮せずに質問をして内容の確認と理解をしましょう。
確認ができたら、説明を受けた旨の署名、捺印して契約の締結に入ります。
契  約
 
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契約書に記載されている内容を確認して契約書に記名・捺印
(貸主・借主・連帯保証人宅建業者)
契約とは、

賃貸借契約は、民法上貸主と貸主双方の合意で成立し、必ずしも「契約書の作成」を契約の要件とはしていません。

しかしながら、実際の取引上、後日トラブル防止のために契約書を交わすのが一般的です。

貸主と借主の双方が契約書に記名・捺印した時点で契約が成立したこととしています。

実務上では、契約書の作成がしばしば遅れることがありますが、この場合、貸主が明らかに承諾し、金銭の授受、鍵の引渡しを受けた場合、契約は成立しているものと判断されます。

こんなとき どうなるの?

契約をしたものの別にいい物件がみつかり前の契約を解除して後の物件と契約したいのだが…

正式に契約をしたので解約は不可となります。但し、中途解約の特約がある場合は、1ヶ月前(物件により解約予告期間が違いますから注意)予告期間分の家賃を差し引いたお金は返してもらえます。
但し、支払済みの媒介報酬(仲介手数料)は返してもらえません。
(契約が成立したことの成功報酬として支払っているのですから。)

契約時に必要な費用
 
  1. 敷金(保証金)
    敷金の額は地域によって異なりますので必ず確認してください。

    敷金とは、借主の家賃未払い、不注意による部屋の損傷等の修繕費や借主の債務を担保する目的のために貸主に預け入れる性格のものです。ですから、明渡し(退去)の際、借主に債務がない場合や特約事項に特に明記されていない場合は、返還される性格のものです。

    ただし、退去時(明渡し)に行うべきことが完了されていないと敷金の精算を開始されませんので注意してください。
  2.  
  3. 敷引き(償却)
    あらかじめの約定に基づいて、精算時に一部の敷金を返還しない取扱いのことを言います。
    この敷引きが損害賠償額に該当する場合、特別の事情がある場合を除き、金額の変更はありません。
  4.  
  5. 礼金
    礼金の性格について明確にされていないため礼金の授受はなくなりつつありますが、明渡し時には返還されない性格のものです。
  6.  
  7. 共益費
    共用部分の清掃費、維持費、修繕費、電気料金にあてられるもので各入居者が分担して負担する性格のものです。
  8.  
  9. 家財・損害賠償保険料
    建物そのものは貸主が入る保険ですが、借主の不注意で出火し、火災となった場合や水漏れ等による住居設備の現状復帰、他の部屋の借主への損害賠償等のに備える性格の保険料です。
    建物の構造、家財の金額、賠償限度額によって保険料は違います。
    借主は、万が一に備えて契約の条件にかかわらず加入することが大切です。
 
 契約の終結
入居(鍵の受取)
 
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鍵を受け取り部屋の設備、性能を確認する
契約の締結・入居(鍵の受取り)
 
  1. 転居届け・電気・ガス・上下水・固定電話の手続きを行ってください。(入居前も可)
  2.  
  3. 鍵を受取り部屋の設備、性能を確認する。
    不具合があれば直ちにその旨を伝え性能の回復を行ってもらう。
    入居後、しばらくしてからのクレームはトラブルの原因となります。
    引越し、転居手続き等で忙しいでしょうが、早めに処理してください。
  4.  
  5. 近所への挨拶及び契約書に記載されている「賃貸住宅の共同生活に関する規約」に基づき共同生活の基本ルールを遵守して生活してください。
 
契約期間と
契約の更新
 
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契約の解除
中途解約
 
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原則として「正当な事由」がない限り更新される。
 
 
 
 
 
 
 
 
貸主からの解除は「正当な事由」または借主の契約違反があった時には解除できる。
借主は契約書に記載されている解約予告に従い猶予期間もしくは猶予期間相当額の家賃等を支払えば解約できる。
  1.  契約期間と契約の更新
    一般的には2年としているものが多いようですが、弊社で取り扱っている物件は1年契約の自動更新が主流となっています。
    貸主側に特別な事由が発生しない限り、借主が家賃の滞納・生活の基本ルールを遵守していれば自動的に更新されます。
  2.  
  3. 契約の解除・中途解約
    「賃貸借契約書」には必ず「解約予告」及び「契約の解除」の条項が記載されています。必ず読んで理解しましょう。不明な点は遠慮しないで宅建業者に聞いてください。
 
貸主側からの解除

一般的に貸主が契約を更新しない場合は「正当な事由」があり、6ヶ月以上の猶予期間をおき貸主は借主に対して書面をもって通知しなければならないとなっています。しかしながら、家賃の滞納等本契約ならびに入居規約等に違反した場合は、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に借主が履行しない時は本契約は解除できるものとなっています。

借主側からの解除

一般的には退去前30日以上の猶予期間をおくこととなっておりますが、解約申込みから30日分の家賃等相当額を貸主に支払えば即時に本契約を解除できます。
ただし、賃貸物件によっては、解約予告日が30日とは限らないものがありますので契約前に確認しておくことが重要です。
 
契約の終了と
明渡し
 
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入居時に搬入された一切の家財・物品を搬出するとともに清掃・ゴミの処分を行ない、借主が負担して作成した合鍵を含めて返却すること。
契約の終了と明渡し

建物の明渡しにおいては、「入居時」に持ち込まれたもの(家財・物品等)すべてを搬出するとともに、建物の内外の清掃及びゴミの処理をきちんとすませてください。

以上が行われないとそれにかかわる「費用」を請求されたり敷金の精算を開始しないことになりかねますので充分注意してください。

搬出・清掃等が完了したならば借主が負担して作成した合鍵を含めて返却してください。
(退去日は必ず守るようにしてください。もっとも貸主が延期等を認めてくれれば別です。)
 
敷金の精算
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電気・ガス等の解約清算をもって敷金の清算が開始され契約・特約事項に基づき相殺後の敷金が返還されます。 敷金の精算

電気・ガス等の解約清算を行ない借主のいっさいの債務を清算した後に開始されます。

契約・特約事項に基づき相殺後に敷金が返還されますが、不注意により部屋に損傷を与えたり、破損させた箇所がある場合は修繕費用として敷金から差し引かれることとなります。

修繕費用が多額になると敷金と相殺できずに敷金の返却どころか逆に請求されることとなりますので借りた物件は大切に使用することが大切です。

以上のことをふまえて条件にあったよい物件を探し、貸主との良好な関係を保ち快適な生活がいとなまれることを希望いたします。
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